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中国房企将来开展之路:新加坡REITs形式经历

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  中国房企将来开展之路:新加坡REITs形式经历

  泽平微观夏磊

  首席房地产研讨员:夏磊

  联络人:陈栎熙

  导读

  轻资产扩张是新加坡房企次要特点。“私募基 配资114 金+REITs”的双基金形式是凯德轻资产扩张的关键,经过私募基金孵化晚期项目,成熟后向REITs注入,完成低杠杆的稳健增长。

  本文是系列报告的第三篇,从开展历程、业务形式、运营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。

  摘要

  1. 开展历程:由重到轻,由开发商到基金管理人

  新加坡最具代表性的房企是凯德集团,以2002年为转机点,其开展可以分为两个阶段:

  ① 2002年前,重资产运营,角色为开发商。公司成立初期,从事房地产开发及投资业务,债权繁重,利润不佳。2001年有息负债率到达87%,ROA仅为1.6%;

  ② 2002年后,轻资产转型,角色晋级基金管理人。公司轻资产转型次要经过REITs完成,凯德先后发行5只公募REITs,并开启大规模物业收买。2002年至今资产规模增长3倍,净负债率下降56%。

  2. 业务形式:全产业链,兼任开发商、运营商和管理人

  一是开发和自持混合运营。凯德既是传统开发商,又是REITs的管理人担任自持物业的收买与处置,同时作为运营商担任商业地产日常运营。2018年公司开发和自持资产2:8,支出4:6;

  二是混业态运营。与美国地产运营公司只聚焦一种业态不同,凯德同时持有购物中心、写字楼、酒店,资产规模比例为5:3:2,支出奉献比例为5:2:3;

  三是房地产和金融双轮驱动。凯德同时管理5只REITs+17只私募基金,是亚太最大房地产基金管理公司。

  3. 私募基金和REITs为基石,完成轻盈扩张

  双基金运作是凯德形式的中心。私募基金和REITs配对开展,前者定位高风险高收益,后者定位低风险稳收益。晚期项目由私募基金孵化,成熟后向REITs注入,构成“从进到退”的全周期投资物业生长通道。双基金形式是“轻资产”转型的关键,2001-2017年凯德总资产规模增长近3倍,资产负债率从57%降至48%,净负债率从112%降至56%。

  风险提示:各经济体开展实践状况存在差别

  目录

  1 新加坡龙头房企有哪些?

  2 新加坡龙头房企开展历程

  2.1 2002年以前:重资产形式,角色为开发商

  2.2 2002年当前:轻资产形式,角色为开发商+基金经理

  3 新加坡房企业务形式:全产业链、双基金运作

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